来源：中国房地产报
城市与区域治理研究院苏志勇/文
进入四季度，“促进房地产市场止跌回稳”成为稳经济的关键一环。在10月17日的国新办新闻发布会上，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等五部门围绕房地产市场止跌回稳打出一套“组合拳”。除明确提出“四个取消、四个降低、两个增加”外，财政部提出通过专项债等方式推动收储存量商品房和盘活闲置存量土地成为增量政策的最大亮点。
此前房地产政策多在需求端发力，在供需关系发生重大转变、市场预期转弱的背景下，政策效果并不明显。4月30日中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”，政策重点转向去库存。此后，中央政治局会议、央行工作会议等多次提及支持地方国有企业收购已建成未出售商品房用作保障性住房。
根据Wind资料统计，截至2024年10月，已有超过60个城市表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房，其中超过30个城市已经发布了具体细则和征集公告。随着财政金融等政策逐步发力，房地产去库存攻坚战正在打响。
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存量商品房收储提速
在当前房地产市场供需关系发生重大转变、市场持续疲软的背景下，政府通过收储商品房以减少库存，调节供需关系，对房地产市场止跌回稳起到至关重要作用。一是调节供需关系，稳定价格；二是促进资金回笼，改善房企流动性；三是稳定市场预期，提振楼市信心；四是增加保障房供应，改善民生。
5月17日以来，已经有超过60个城市表态支持国有企业收储，地区覆盖了深圳、广州等一线城市，杭州、武汉、长沙、南京、重庆、苏州、郑州、石家庄等二线城市，以及贵阳、呼和浩特、徐州、江门、威海、泸州等三四线城市。其中超过30个城市出台了具体政策措施，或发布了收储公告。
从收储模式看，目前商品房收储大体可以分为以下几种模式：一是国企收储未售新房用作保障性住房；二是地方国企收购居民旧房改造后用作保障性住房；三是政府通过购买存量商品房代替拆迁安置房建设，用于安置棚户区居民；四是城投平台通过银行贷款等渠道筹集资金，通过公开招投标模式收购存量房源，完成改造后作为人才房或租赁储备用房；五是由中心城市基金下设纾困专项基金，再由纾困专项基金根据待盘活项目情况一对一设立子基金，推动待纾困项目顺利完工交付。
从房源条件看，房屋性质一般为住宅，部分城市拓展至商办公寓等；房源多以整栋为基本收购单位；要求房源权属清晰，已完成竣工验收备案；要求项目周边交通便利、配套设施完善；房源面积以小户型为主，配租型保障房大多要求单套面积小于70平方米，配售型保障房要求在120平方米以下。
从收购价格看，多数城市以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，即土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润。例如杭州临安提出以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价；合肥强调“配租型保障性住房以专业评估机构的评估价作为收购价格的参考上限”；重庆则给出了收购价格的计算公式，即测算基础价和市场价的加权平均值。
经过几个月的探索实践，一些城市在商品房收储方面已经取得实质性进展。郑州作为全国首个试点收储商品房的省会城市，自4月20日启动试点以来，已累计收购近1000套住房，有效缓解了当地房地产市场的库存压力。重庆作为租赁住房贷款支持计划的首批试点城市，通过租赁基金收购了4207套房源。其中佳寓（光环店）是重庆首个批量收购商品房用作租赁住房的项目，单套面积36~38平方米，月租金约为1500元。此外，位于九龙坡区的半山郡店和重庆高新区的翰林华庭店1000套房源将在今年四季度投入运营。
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财政金融政策接续发力
存量商品房和闲置存量土地收储，面临的最大瓶颈是资金来源问题。原则上，地方政府获取了土地出让金收入，收储资金理应由地方政府承担。但是近年来地方土地财政收入锐减，地方债压力加大。据测算，仅收储存量商品房所需资金就要数万亿元，收回收购存量闲置土地同样需要巨量资金，仅凭地方政府很难承受。
5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。9月24日，央行将保障性住房再贷款政策中人民银行出资比例，由原来的60%提高到100%，旨在加快推动商品房的去库存进程。
10月12日，财政部明确提出，允许专项债券用于土地储备、允许专项债券收购存量房以及优化完善相关税收政策。机构预测，政策支持将有助于批量和快速化解库存房源，既能化解存量商品房的库存风险和压力，同时也使得地方政府保障房房源筹集工作会加快推进。
在支持收储商品房方面，财政部表示，考虑到当前已建待售的住房相对较多，主要采取两项支持措施：一项是用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是继续用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。
在收储存量闲置土地方面，央行表示，会同有关部门正在抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，央行提供必要的专项再贷款支持。此前，针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发改委等部门研究出台了三个方面18条政策措施。自然资源部近日还透露，正在指导地方规范程序、明确标准，重点围绕“怎么收”来推动落实。
财政与金融政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。有了增量资金支持，接下来各地收储存量商品房和存量闲置土地工作将取得突破性进展。
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货币化安置重启
在“四个取消、四个降低、两个增加”政策中，通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，也是一揽子政策的重点。2015~2018 年期间我国曾以央行提供的 PSL贷款为主要资金来源，大力推行棚改货币化安置，有效推动了地产去库存进程。此次住建部表态标志着城市更新改造的货币化安置方式的重启，释放出监管层决心推动地产去库存的重要信号。
有机构认为，100万套的货币化安置规模相比于2016年、2017年每年600万套棚改，拉动力度不够。但此前的货币化安置比例在30%~50%，而此次提出的100万套是条件成熟即可落实的货币化安置，是在原有基础上的增量。
今年1~9月全国新建商品房销售面积在7亿平方米，全年预计不超过10亿平方米，按照每套面积100平方米计算，100万套大约可拉动1亿平方米的销售，假设这100万套均被新建商品房消化，预计占全年总销售规模的10%，由此可见，拉动力度并不算小。况且住建部还表示，在前期工作做得好的基础上，后续还可以继续加大力度。可以理解为，这100万套只是第一步，后续更大规模的货币化安置值得期待。至于资金来源，主要包括开发性与政策性金融机构专项借款、地方专项债、商业银行贷款。
除了存量商品房收储、存量闲置土地盘活以及重启货币化安置外，在需求端的政策也正在显效，9月底以来各主要城市新房二手房销售持续向好，有效缓解了库存压力和房企流动性压力。在一系列增量政策作用下，预计四季度房地产去库存将取得突破性进展。